建物エバリュエーション

QUASI VICTORY CASE

準優秀賞事例

団地再生Fujimi Vingt-sept308(ダンチサイセイ フジミ ヴァンセット サンマルハチ)(東京・立川市)

ご主人と共同で古いマンションや戸建てを再生し、同じ価値観を持つ人に貸して、その後も賃借人とお互いの家を行き来したりといった交流を持つ…そういうスタイルをかれこれ10年近く続けている極々小規模な「大家」さん。
築50年の団地の、現在では実現不可能なゆとりのある敷地計画や特徴ある意匠に価値を見出し、「若い世代にアピールができる」と感じてセルフリノベーション(DIY)を実行。

【応募資料より】
「立川」駅からバス便、築50年の団地。ほぼ建てた当初のままの一室が数年間の空き部屋の後、売りに出ているのを見に行き、気に入って購入。友人から処分予定の手の込んだガラス入り建具を譲り受けて再利用。空間の印象を上げることができました。
全て新しくする方が改装としては楽なのですが、それでは没個性的です。一度壊してしまったらもう再現出来ないディティールや雰囲気を損なわないように注意を払いました(予算削減というメリットも、もちろんあります)。
例えば、床はシートを剥がし飴色の美しい木目に戻す・既存の流しにタイルやペンキでリメイクする・マスキングに手間のかかる建具の塗装…これらに多くの時間と労力を費やしています。
家賃5万円前後が通常の相場なのに対し、この部屋は募集開始から僅か1週間余りで、家賃8万5千円で決まりました。
借りているのは自宅でお仕事をされる若い方です。DIYも可能にしていますので、今後どんなアレンジがされていくかということも、大家として、とても楽しみです。

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コワーキング∞ラボ京創舎(京都・京都市)

京町家・中古住宅をリノベーションにより上質な空間へとプロデュースする京都の不動産会社。
築後100年超、路地奥・再建築不可の長屋を店舗兼住居から「コワーキングスペース+シェアオフィス」へコンバージョン。オーナー転居後13年空き家のままだった。一昔前は糸を扱う商店を営んでおり、過去に手が加わり室内は住居兼店舗仕様に変更されていた。2軒を借り上げてリノベーションし、京都の伝統的な住居「京町家」と、現代のワークスタイルを融合させた施設づくりを行った。

【応募資料より】
内部解体しスケルトンの状態から、柱・梁・壁等、利用できる構造躯体は可能な限り残しながら補強。京町家の趣を活かすワークスペースづくりを意識して改修しました。
北棟の1Fはフリーアドレスのコワーキングスペース、2Fはブースに分かれたシェアオフィス。コワーキングスペースの一角には畳に座布団とちゃぶ台、縁側と坪庭という日本の古き良き佇まいをワークスペースとして取り入れました。
路地を挟んで向かいの南棟は会議室の要素も備えたレンタルスペースに改修。通常はビルの中で作られるオフィス機能を路地中で再現しています。
四条烏丸というビジネス街に近く交通の便も良い立地。通常よく目にするビルの一角を利用したオフィスとは異なり、住宅街の路地の奥という閑静な立地、木材を多用した温かみのある京町家の建物を利用する一味違ったワークスペース。
多人数が出入りできるコミュニティスペースに生まれ変わりました。

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土浦市庁舎(茨城・土浦市)

「建築設計・監理」にとどまらず、「各種マネジメント&ソリューション」「環境設備エンジニアリング」「構造エンジニアリング」を柱に、事業のスタートから設計、竣工後の運用まで、一貫したサービスを提供している。
大型物販店舗が撤退した駅前再開発ビルに市役所を移転。既存の再開発ビルを庁舎として再利用する為耐震補強や内装改修などの工事を行った。駅前の別敷地に新築する場合と比べ、コスト的な大きなメリットや工期短縮等から、コンバージョン(用途変更)計画を採択した。

【応募資料より】
既存施設を更新再利用、機能を充実させ新たに庁舎としての用途に適応させる為の全面改修を行い、大型物販店から市民のために生まれ変わった駅前の市役所である。
市役所以外の部分には、県の生涯学習センターや医療センターなどのほか、テナントとして地下部分に生鮮食品を扱う商業店舗が入居。駅前の中心市街地の活性化と再開発ビルの有効活用という効果を狙った、これからの庁舎の在り方のモデルとなるような計画とした。
災害時には防災拠点としての役割を担う耐震補強を行い、耐震性能を強化した。業務継続のため電気・水道のバックアップを確保するほか、1・2階の共用スペースは帰宅困難者の一時退避スペースとして利用することが計画されている。増築した大屋根を持つ広場は、庁舎所の防災拠点の一部として「防災広場」としても計画されている。

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大阪瓦町オフィスビル ホテルコンバージョン工事(大阪・大阪市)

建物のライフサイクル全般に渡り、「建設サービス業」として、お客様に対して、よりきめ細かいサービスを提供している。
都市部の繁華街の中心の築年数が浅いオフィスビルを、ホテルへコンバージョン。構造躯体に関する工事がほとんど必要ないというメリットがあり、改修工事費の大半を内装や設備投資に充当することができたため、高付加価値なデザイン性と高い遮音性能を実現した。

【応募資料より】
オフィスビル当時のエントランスロビーの壁と床は総大理石で高級感漂う内装であった。コンバージョン後のホテルのデザインは、社交的で好奇心旺盛な新世代トラベラー向けのスタイリッシュなデザインとカジュアルでアットホームな空間が特徴であり、既成概念の高級感とは一線を画すものであった。そこでエントランス、ロビーでは、既存の壁、床大理石張りの内装を撤去して、コンクリート素地や古木風の内装材と家具、装飾備品によって、普通のホテルでは体験できないようなワクワクする空間という付加価値を持った空間へと変わった。
また、当物件は鉄骨造のため、鉄筋コンクリート造と同等の気密性・遮音性を確保することは困難と思われたが、客室を快適な居住空間とするために、空気音遮断性能や床衝撃音遮断性能に関する対策を行う必要があると感じた。測定実験の結果を検討し、音漏れの原因と判断した部位に対策を施し、鉄筋コンクリート造の性能を上回る、高い遮音性能を実現した。

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ブルク博多駅前(福岡・福岡市)

住宅建築、リフォームやリノベーション、店舗デザイン、改装を手掛ける、他社に真似できない空間づくりで付加価値を創造する設計会社。
2棟の賃貸住宅は築30年を超え、老朽化が進んでいた。建物の簡単なリフォームをしたぐらいでは将来的な競争力を獲得できないと判断し、入居者を一方の建物に移し、1階を飲食テナント、3階から5階はオフィス仕様にすることを計画。新たに2階にビジネスホテルとカプセルホテルの特徴を併せ持つ「キャビンホテル」を開業し、博多を楽しむ拠点としてリニューアルした。

【応募資料より】
当物件は1棟の建物として繋がってはいるものの、旧館と新館の2棟から成り立っており(建築時期は1年ほどしか変わらない)、まず旧館の住人をできるだけ改装して新館に移り住んでもらうことで、旧館を空室にさせ、もともと住居であった部屋を事務所等に改装しやすくした。当時の入居率は物件全体の3分の1程度であったが、その入居者をいながらにしてリノベーションができる、というメリットがあった。
改装する際、給水・排水管、ガス管等、部屋内の横引きの配管を全てやり直し、古い物件で事故の起こりやすい設備部分を極力新しいものに変えた。建物躯体(コンクリート部分)には特に問題はなかった。このエバリュエーションによって月の家賃収入が約4倍になった。

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兵庫県S様邸(兵庫・豊岡市)

お客様に合わせた「自由設計リフォーム」として、経験豊富な住まいのプロが、地元密着型の、地域ニーズに合わせた提案・施工・サービスを行う。
S様邸は出石城下町景観地区域内にあり、伝統的な古民家が特徴。外観は城下町の景観を保全するために十分に配慮し、通り土間や吹き抜けの天窓、箱階段などの大切に残していきたい古民家の造りと、現代の生活にあった快適性を上手く組み合わせた内装を実現。

【応募資料より】
退職を機に、お母様も同居して介護されるためにリフォームをご計画されました。ご夫婦がこれから生活していくには全体的な劣化だけではなく、部屋ごとにある大きな段差や、木製サッシからの寒さなど多数の問題があり、それぞれを解決して、全員が快適に過ごせるようなリフォームを行いました。
①断熱性が乏しく冬の寒さが厳しい
②自身も60代、お母様もご高齢であり、安全な家にしたい
③所有する木材を利用したい
④広すぎる為動線が悪い
外観については、「豊岡市出石伝統的建造物群保存地区保存事業 修景基準」の制度による助成制度を活用しました。

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MIMARU東京 上野NORTH(東京・台東区)

株式会社コスモスイニシアが住宅事業のリノベーション物件で培ったノウハウを最大限に活かし、オフィスビルからホテルへコンバージョン。
上野駅から近い築27年の事務所ビルを、訪日外国人旅行者グループの中長期滞在のニーズに対応した都市型アパートメントホテルとしてフルコンバージョン。都市観光スポットへのアクセスに優れた都市型アパートメントホテルを積極的に展開。

【応募資料より】
築27年目を迎える事務所ビルを旅館にフルコンバージョンすることで、新しく次代のニーズに沿った建物に蘇らせたプロジェクトです。
既存不適格となっていた設備や構造類は更新しつつも、外装・構造体などは極力手を加えず当時の街並みの記憶を引き継ぎながら新しい価値を創出しました。200㎡超の事務所として使用されていた各フロアは4~6室の旅館客室へとコンパートされ、それぞれ4~6名が宿泊できるアパートメントタイプのホテルへの変貌を遂げています。
倉庫として使用されていた道路に面した1 階部分は和のテイストをまとったゆとりのある待合ラウンジとして生まれ変わりました。

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にんぎょうちょう さくらさくほいくえん(東京・中央区)

不動産活用に関わるあらゆるお困りごとを総合的な視点で解決するワンストップサービスが強み。賃貸、売買の仲介から、ビルの経営管理、修繕・改装、リプランニングなどの業務を、企画から実行まで責任をもって対応。
人形町駅から徒歩3分の老舗企業の自社ビルを一棟丸々認可保育所へ用途変更。前オーナーの「街の発展に繋がるような再生をお願いしたい」という想いを受け、その意思を引き継ぐ形で、当社の不動産再生技術を生かし地域の次の時代を創る「保育所」へコンバージョンしました。

【応募資料より】
前面道路が南と北と2つに面しており、避難上2方向が確保しやすい点や、連続配置された窓により、採光・換気が確保しやすい部分に着目しました。躯体の状況や耐震性については、昭和61年10月築のRC造の新耐震で建てられており問題ありませんでした。今回認可保育所へのコンバージョンに際して、EVと階段を新設で1基ずつ設置するので床の開口部補強やEVピットの荷重検討などの構造再検証を行ない実現へとつなげています。
東京都中央区ではマンション開発で子育て世代が増え、保育所不足が問題となっていましたので、そのニーズを受け、弊社としては社会性を考え地域創生に貢献したいという想いで事務所から認可保育所へとビル再生を行い付加価値創出に取組みました。

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SOP市ヶ谷(市ヶ谷安田ビル)(東京・千代田区)

現代ならではのニーズを敏感に感じ取り、コアなターゲットに絞ったプロジェクトを独自の知恵・感性、総合ディベロッパーとしての技術力・組織力、そして広いパートナーシップを活かし、手づくりで付加価値の高いソリューションをお客様に提供。
アクティブシニア向けの業態特化型シェアオフィス。シニアの方のキャリアネットワークを生かした循環型コミュニティづくりを目指したプロジェクト。

【応募資料より】
2012年に個人より当ビルを取得しました。改装・運用を企画していた頃に、会社を引退する不動産業の方が「俺もまだまだ働ける。能力と人脈をフルに生かして仕事を続けたい!」という声を聞き、アクティブシニア向けのシェアオフィス構想がスタートしました。

下層階はオフィスと店舗、最上階はオーナー住戸で、約80坪とゆとりのある室内、中庭、広いルーフテラスと樹齢を重ねた樹木があり、都心の駅前立地ビルにおいて稀有な価値を有する空間を最大限に活用し、「繋がる」をキーワードにした業態特化型シェアオフィスを企画し事業化しました。
発起人のシニアの方の人脈で改装完了時には即満室。入居者達は「JAC・FARM(ジャパン・アセット・コンサルティング・ファーム)」という団体名で活動を開始し、情報交換会を開催するなど、互いのビジネスチャンスを広げています。

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岡山市北区大供1丁目ビル(岡山・岡山市)

株式会社上中野不動産 代表取締役。公認 不動産コンサルティングマスター、宅建マイスター。今まで培ってきた不動産調査・コンサルティングの経験を活かし、本来あるべき適正な不動産価格(査定価格)をお客様に提案、間違いのない安心安全な取引ができるよう、不動産トラブルを未然に回避することなど様々な提案を行っている。
“利益優先” ではなく建物を利用する特定多数のお客様及び入居者様への“安心かつ安全の配慮を心掛け"に着目した自社購入物件の建物改修工事事例です。

【応募資料より】
不動産業者、お客様の双方に「建物が古い=価値は低い」という固定観念がありますが、岡山駅まで徒歩16分の立地の良さを生かし、築35年超の建物の経年劣化と消防設備未設置等の課題を解決するために、周辺のビル等の設備状況を調査して良い部分については参考にして予算と照らし合わせてプランニングし、お客様が安心安全に使用できる状態まで価値を上げるための改装を行いました。
結果として改修工事を行うことによって納得できる家賃となり、店舗・住居とも同じお客様に借り続けていただくことができました。付加価値とは“デザインの特化”だけではなく、“お客様との信頼関係の構築”も重要ではないかと考えております。

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中村区RE長屋ITO(愛知・名古屋市)

戦後復興時代、地元の人々によって創られた歴史を持ち、半世紀の間名古屋市中村区を中心に不動産仲介、企画及び管理業を行う。また、激変する経済環境の中で「真」の意味での不動産へのかかわりを研究提案している。
貸主様より長屋の改装相談があり、当社で設計士の先生を紹介し物件改装後に賃貸募集を行って成約した一例です。

【バリューサーチ&バリューアップ】
●日本の伝統的建築技術によって建築された建物
●古さを生かすことの出来る立地と交通事情
上記を総合的に判断したところ解体するには惜しい建物でした。日本家屋に愛情を注いで頂くことの出来る一級建築士さんを大家さんへ紹介し、躯体の状況や耐震性には技術と情熱を持って配慮を重ね、設計して頂きました。
他との差別化出来る特徴としては、損得計算だけで成り立っている物件では無く、関係者全員が地域発展と社会貢献の礎に繋がるとの信念を強く共有し具現化することができた点です。

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